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Dons manuels et nouvelle obligation de déclaration en ligne

Un point sur les nombreuses exceptions !

✳️ RAPPEL : la télédéclaration est désormais le seul mode de déclaration des dons manuels et des dons familiaux de sommes d’argent.

Depuis le 1^er janvier 2026, les déclarations de dons manuels (art. 635 A du CGI) et de dons familiaux de sommes d’argent (art. 790 G, IV du CGI), quelle que soit la date du don, doivent obligatoirement être souscrites en ligne, sur le site impôts.gouv.fr, et les impositions correspondantes doivent y être télépayées (décret 2025-1082 du 17.11.2025).

Le non-respect de cette obligation entraine une majoration de 0,20 % du montant des droits correspondant aux déclarations déposées sous format papier ou aux sommes non télépayées, avec un seuil minimum de 60 € (art. 1738 1. du CGI)

✳️ ATTENTION CEPENDANT AUX NOMBREUSES EXCEPTIONS !

La déclaration sur formulaire papier est parfois encore OBLIGATOIRE (imprimé Cerfa n° 2735) :

👉 Dons à un mineur ou majeur protégé quand le donateur n’est pas son représentant légal.
⚠️ Quand le Donateur est un représentant légal du mineur ou majeur protégé : la télédéclaration est OBLIGATOIRE.
⚠️ Dans la FAQ publiée sur le site impots.gouv.fr, l’administration semble indiquer dans cette hypothèse que la télédéclaration est facultative. Or ce n’est a priori pas le cas.

👉 Dons de sommes d’argent prévus à l’article 790 G du CGI à un petit-neveu venant par représentation de son parent prédécédé.

👉 Dons au profit d’un descendant venant par représentation de son parent prédécédé.

👉 Dons familiaux de sommes d’argent en vue de l’acquisition ou de la rénovation énergétique de la résidence principale (art. 790 A bis du CGI).

👉 Donations d’entreprises exonérée de DMTG avec l'exonération Dutreil (art. 787 B et 787 C du CGI).

👉 Dons portant sur un bien antérieurement transmis à un 1^er donataire en ligne directe et ayant fait retour au donateur (art. 791 ter du CGI).

👉 Dons au profit d’un donataire qui a bénéficié, depuis moins de 15 ans, de la part du même donateur, d’un don déclaré au format papier et ayant donné lieu au paiement de droits d’enregistrement !!🔥

👉 Dons soumis aux dispositions de l’article 784 A du CGI (ceux pour lesquels les DMTG acquittés hors de France sont imputables sur l’impôt exigible en France).

👉 Dons d’œuvres d’art au profit de l’État, exonérés en application de l’article 1131 du CGI.

👉 Dons bénéficiant d’une réduction de droits de moitié en Guyane (art. 1043 A du CGI).

👉 Dons au profit d’une personne morale.

✳️ PRECISIONS : Certains contribuables, personnes physiques, sont dispensés de l’obligation de souscription et de paiement en ligne :
▪️Leur résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet.
▪️Ils indiquent à l’Administration Fiscale ne pas être en mesure de souscrire leurs déclarations par voie électronique.

Moralité : Pour éviter que la déclaration et le traitement de votre don ne soit un jeu de hasard, civilement et fiscalement, demandez conseil à votre notaire...

Succession et déduction au passif d'une dette consentie à un héritier/légataire

Respecter le formalisme de l’art. 773 2° du CGI est indispensable mais pas suffisant...
 

Décryptage d'une jurisprudence récente de la CA d'Aix en Provence.

✳️ L’art. 773 2° du CGI pose un principe de non déductibilité des dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers, légataires ou de personnes interposées, SAUF si :
👉 FORMALISME : Dette consentie par acte authentique ou acte sous-seing privé ayant date certaine,
👉 JUSTIFICATION AU DECES : Preuve de la sincérité et de l’existence de la dette au jour de l’ouverture de la succession.

✳️ ARRET de la CA d’Aix-en-Provence du 27/11/2025 (RG n° 21/02369)
Les faits :
▪️ 2011, décès de Mme R, laissant pour lui succéder M. F, légataire universel
▪️ Passif de la succession une dette due par Mme R à M. F et justifiée par une reconnaissance de dette du 19/05/11, enregistrée le 26/07/11 pour plus de 500.000 €.
▪️ L’Administration fiscale a contesté la déductibilité de cette dette, au motif que l’acte de reconnaissance de dette n’était pas conforme aux dispositions de l’article 1326 du C. civ. (absence de la mention manuscrite du montant dû) ET que M. F. n’apportait pas la preuve de la sincérité et de l’existence de la dette au jour du décès.

Analyse de la CA :
👉 Sur l’irrégularité
Elle a considéré qu’en l’absence de respect du formalisme prévu par le C. civ., l’acte du 19/05/11 n’avait qu’une valeur de commencement de preuve par écrit.
👉 Sur l’existence et la sincérité de la dette au jour du décès
M. F faisait valoir que la dette correspondait à des travaux réalisés entre 1987 et 1990 par lui en sa qualité d’entrepreneur sur un immeuble de la défunte.
La CA a relevé que :
o  Un délai de plus de 20 ans s'est écoulé entre la fin des travaux (1990) et l'établissement de la reconnaissance de dette (mai 2011),
o  La reconnaissance de dette a été formalisée quelque mois avant le décès de la débitrice (97 ans).
o  M. F n’a produit aucune facture impayée, aucun relevé de compte de son entreprise, ni aucune preuve de relance ou de tentative de recouvrement durant 20 ans, alors que le montant de la créance était important et que la nature des travaux impliquait des frais pour l’entrepreneur.
o  M. F n’apportait pas la preuve des raisons qui ont conduit à l'absence de paiement d'une telle créance au titre de travaux achevés, telle l'insolvabilité de la débitrice, alors qu’elle disposait d'un important patrimoine immobilier, notamment de rapport.

Au regard de ces éléments, la CA a considéré que M. F n’apportait pas la preuve de la sincérité et de l’existence de la dette, ce qui s’opposait à sa déduction.

💡 CONCLUSION : Le respect du formalisme de l’art. 773 2°du CGI n’est qu'un prérequis pour espérer pouvoir déduire une dette consentie aux héritiers, légataires ou personnes interposés. Seule la preuve de sa sincérité et de son existence au jour du décès, dument justifiée, assurera sa déductibilité.

Plus-value immobilière et majoration du prix d’acquisition pour travaux.

✳️ Art 150 VB II 4° du CGI : Pour déterminer la plus-value immobilière, le prix d'acquisition peut notamment être majoré pour leur montant réel :
👉 Des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration
👉 Supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure
👉 Non déjà prises en compte pour la détermination de l’IR et ne présentant pas le caractère de dépenses locatives
👉 A la condition d’en justifier

✳️ Art 74 SI annexe II du CGI : Les pièces en justifiant « sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration. »

Le BOFIP précise que « Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues. » BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°330

Il indique également que « dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises » comportant les mentions obligatoires prévues à l'article 289 du CGI.

« Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d'expert ou en fonction du prix des matériaux. » n°340

Les travaux devront être précisément « justifiés » par le contribuable pour être pris en compte !

✳️ ATTENTION, Les justificatifs doivent :
👉 Comporter de véritables factures (pas de simples devis, bons de commande, photos, diagnostics techniques...) avec la pose des matériaux
👉 Mentionner l’adresse du chantier où sont réalisés les travaux pour permettre le rattachement au bien vendu
👉 Être établis au nom du propriétaire vendeur et non d'un tiers ou d'une société si elle n’est pas elle-même venderesse
👉 Permettre d’établir qu’il y a eu un paiement effectif des travaux par le contribuable (justificatifs bancaires impératifs)

✳️ La jurisprudence récente rappelle en effet que l’exigence du contribuable de justifier qu'il a personnellement et effectivement supporté les dépenses implique que la simple production de factures, même avec la mention « acquittée », ne suffit PAS à prouver le paiement en l'absence de justificatifs bancaires corrélés ! (cf. CAA Nancy, 20/03/25, n°22 NC03105, TA Lyon, 6/05/25 n°2310897 et TA Strasbourg, 28/11/25 n°2309110). Il en est de même de l’attestation de l’ancien gérant de l’entreprise prestataire.

Elle précise également que le contribuable ne peut PAS invoquer le délai de conservation des documents comptables de l'art L. 102 B du LPF pour justifier l'absence de factures anciennes ; il DOIT conserver ses preuves sans limite de temps !

⚠ Autrement dit, vigilance dès la signature de :
👉 Tout acte d'achat, pour les travaux à venir,
👉 Tout acte de vente d’un bien avec travaux pour la détermination de la plus-value immobilière. Informer le vendeur des justificatifs à se préconstituer et à conserver jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant la vente, en cas de contrôle de l’administration fiscale.

SCI, location meublée et risque de requalification à l'IS

Retour sur un jugement récent du Tribunal Administratif de Nîmes...

✳️ RAPPELS :

👉 Les SCI qui exploitent une activité commerciale sont soumises à l’IS (art. 206-2 CGI).
👉 Sont considérés comme des BIC les bénéfices provenant d’une activité de location meublée de locaux d’habitation (art. 35-5° bis CGI).
👉 Les SCI qui exercent une activité de location meublée de locaux d’habitation sont donc soumises à l’IS.
👉 En cas de location meublée, un montage courant pour éviter l’assujettissement à l’IS consiste à dissocier la propriété de l’immeuble et l’exploitation de l’activité de location commerciale : la SCI consent un bail portant sur l’immeuble nu à une structure commerciale (l’un de ses associés ou une société commerciale détenue par les associés) qui exploite l’activité de location meublée.

✳️ DECISION : Il résulte d’un jugement rendu le 05/12/2025 (n° 2303286) par le TA de Nîmes que ce montage juridique doit être corroboré par les flux financiers.

Les faits étaient les suivants :

▪️Une SCI ayant pour objet la location d’immeubles était propriétaire d’un bien comprenant un gîte et des chambres d’hôtes, qu’elle avait donné à bail à son associée gérante aux fins d’exploitation d’une activité de location meublée.

▪️Néanmoins, l’administration fiscale a considéré que la SCI exploitait directement une activité de location meublée et devait donc être assujettie à l’IS.

▪️Le TA a confirmé l’analyse de l’administration fiscale en relevant que :
➡️ Les paiements des clients étaient encaissés directement sur le compte bancaire de la SCI au moyen d’un TPE.
➡️ Les charges de l’activité de location meublée étaient réglées par le biais de ce même compte.
➡️ L’associée gérante preneur n’avait réglé aucun loyer à la SCI.

Les juges ont estimé que les seules circonstances que la banque avait refusé de délivrer un TPE à la gérante et qu’il existait une concordance entre les loyers dus à la SCI et ceux de la location meublée étaient insuffisantes à justifier de la réalité de l’activité de location nue.

Le TA a par suite jugé que, nonobstant les mentions de ses statuts et le dépôt de déclarations de revenus fonciers, la SCI devait être regardée comme exerçant directement une activité commerciale de location meublée, et qu’elle devait donc être assujettie à l’IS.

⚠️ Attention : il est impératif que les faits, et en particulier les flux financiers, ne contredisent pas le montage juridique qui résulte du bail de locaux nus avec exploitation de l’activité de location meublée par le preneur !

Comme toujours, seuls les justificatifs concrets (ou leur absence) emporteront la conviction des juges !

 DPE : ce qui change au 1er janvier 2026

Le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique a évolué au 1er janvier 2026.

L’arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, publié au JO du 26 août, a modifié de 2,3 à 1,9 la valeur du facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité dans les diagnostics de performance énergétique et les audits énergétiques, avec une entrée en vigueur prévue le 1^er janvier 2026. Cette évolution permet d’améliorer le DPE de certains logements chauffés à l’électricité.

Au 1^er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a ainsi évolué.

Tous les DPE ou audits énergétiques édités à partir de du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient.

Concernant les DPE édités avant le 1^er janvier 2026, ils restent valables et peuvent, le cas échéant, être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site internet de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (accessible en cliquant ici).